El POZMVM no expropia terrenos, pero propone gravar el suelo ocioso y subastar predios sin construir: ni el bulo ni la negación cuentan la historia completa del nuevo Programa de Ordenación Metropolitana del Valle de México, el POZMVM
Desde mediados de septiembre circulan en México dos relatos opuestos sobre el nuevo plan para la metrópoli del Valle de México: que expropiará terrenos baldíos y que no cambia nada. Ninguno resiste una lectura del documento.
El anteproyecto del POZMVM, un texto de casi 200 páginas que abarca 84 demarcaciones en cuatro entidades, contiene instrumentos que sí tocan la propiedad del suelo urbano. Lo hace sin expropiar, pero tampoco sin consecuencias.
Predios baldíos junto a vivienda en el oriente de la metrópoli. / Imagen: Gemini AI
El POZMVM: la primera ordenación que intenta cruzar cuatro estados
El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México abarca 84 demarcaciones: 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios mexiquenses, ocho de Hidalgo y uno de Morelos. Según el propio anteproyecto, ahí viven 22 millones 758 mil 489 personas en 912 mil 291 hectáreas.
Su antecesor está vigente desde 1998, y el diagnóstico oficial admite que los mecanismos de coordinación metropolitana carecen de carácter vinculante y de presupuesto propio. Es decir, cuatro entidades y decenas de municipios han decidido por separado sobre un territorio que funciona como uno solo.
Esa fragmentación tiene costos medibles.
La superficie urbanizada creció cerca de 140 mil hectáreas en 35 años, más rápido que la población, y el diagnóstico atribuye la expansión a intereses inmobiliarios y a una regulación débil.
El agua muestra el límite de lo local: 11 de los 16 acuíferos de la región analizada presentan déficit y seis están sobreexplotados, con un balance subterráneo de menos 938 millones de metros cúbicos al año. Ninguna alcaldía ni municipio puede corregir eso por sí solo.
Frente a ese cuadro, el POZMVM propone 14 políticas de ordenamiento, seis ejes estratégicos y diez proyectos prioritarios, entre ellos el Bosque de Agua como área natural protegida, un sistema integrado de transporte metropolitano y la rehabilitación del sistema del Alto Lerma. Es una agenda de escala real, no un reglamento de zonificación.
Infografía: claves del POZMVM. / Imagen: Gemini Notebook, con datos del anteproyecto
De 76 a 84 demarcaciones: los avances y los límites
El avance institucional más reciente es real. A inicios de agosto, en el AIFA, el Consejo de Desarrollo Metropolitano aprobó por unanimidad una nueva delimitación de 84 municipios y alcaldías, según Proceso, con Morelos incorporado por primera vez a través de Huitzilac.
El comunicado de la Sedatu detalla la suma: Hidalgo suma siete municipios nuevos, hasta ocho en total. La titular Edna Vega calificó los acuerdos como una voluntad política inédita en más de 30 años.
«Lo metropolitano no es la suma de los municipios y alcaldías, es una escala territorial más compleja», dijo Vega en la sesión.
Huitzilac no entra por continuidad urbana sino por función: forma parte del Corredor Biológico Chichinautzin y capta agua que beneficia a Morelos y a la capital, según la gobernadora Margarita González Saravia citada por Infobae. La frontera se movió porque la cuenca no reconoce límites estatales, y la declaratoria entró en vigor el 26 de agosto.
Ese consejo, instalado en 2017 mediante un convenio publicado en el Diario Oficial, es el eje actual de la coordinación, según el propio anteproyecto. Antes, la Comisión Ambiental de la Megalópolis, creada por decreto en octubre de 2013, ya había reunido a la federación, la capital y seis estados, entre ellos Puebla y Tlaxcala, para coordinar la política ambiental.
Primera Sesión Ordinaria 2026 del Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México / Imagen: gobierno de México
Los balances críticos coinciden en el límite: Luis Alberto Salinas Arreortua concluyó en 2017, en un estudio publicado en Investigaciones Geográficas, que la constitución reconoce conurbaciones pero no zonas metropolitanas como unidades administrativas y que la asociación voluntaria había fracasado, pues en 2012 solo siete de los 76 municipios tenían convenios formales, y su salida era una iniciativa federal con obligaciones vinculantes y financiamiento suficiente.
El dinero cuenta la misma historia. El Fondo Metropolitano nació en 2006 y fue extinto en 2020 por la Cámara de Diputados; en ese lapso la Ciudad de México invirtió unos 18 mil 400 millones de pesos en proyectos metropolitanos, según Alejandro Encinas, entonces secretario capitalino de Planeación, en Yahoo Noticias.
Encinas propuso en 2025 reactivarlo para tres zonas interestatales: el Valle de México, Puebla-Tlaxcala y Gómez Palacio-Torreón. Para quien vive en Puebla, donde Matria documenta que el saneamiento del Alto Atoyac convive con sospechas de un negocio inmobiliario en Angelópolis, el destino de ese instrumento no es un asunto ajeno.
La otra fragilidad es política. Ciudadanía Metropolitana subraya que los cuatro gobiernos que acordaron los avances de agosto están alineados políticamente, lo que los facilitó, y una institución que depende de esa afinidad no sobrevive a una alternancia sin candados legales.
En suma, el siglo XXI dejó delimitaciones más realistas y coordinación sectorial, sobre todo ambiental, pero no una autoridad con dientes: falta vinculatoriedad y presupuesto, como reconoce el propio anteproyecto. Sin eso, un municipio puede autorizar proyectos inmobiliarios con impacto hídrico y vial sobre sus vecinos sin que nadie pueda vetarlo.
Brugada y la «gobernanza metropolitana democrática»
La jefa de Gobierno, Clara Brugada, abrió su intervención en la sesión de agosto con una convicción biográfica: tras años de activismo en la periferia, dijo haber entendido que «sin una auténtica gobernanza metropolitana, no habrá desarrollo sostenible, prosperidad compartida ni justicia territorial», según la transcripción oficial. La periferia es, en su relato, el origen de la idea.
Brugada situó el peso de la zona en cifras: casi 23 millones de personas, 17 % de la población nacional y 28 % del producto interno bruto, en 912 mil hectáreas. «Si prospera el Valle de México, prospera México», sostuvo.
Su argumento más sólido es el hídrico: «compartimos la misma cuenca, los mismos acuíferos, la misma lluvia y los mismos riesgos». Coincide con el diagnóstico del anteproyecto, que califica la crisis hídrica como la problemática ambiental más profunda de la metrópoli.
Clara Brugada en una foto reciente / Imagen: cortesía de La Jornada
«Cuando una zona impermeabiliza su suelo, otra termina hundiéndose o inundándose», afirmó Brugada.
Añadió que más de un millón de trabajadores y más de 270 mil estudiantes se trasladan a diario entre ciudades de la zona, y propuso un plan metropolitano de movilidad y acción climática, un C5 metropolitano, una policía metropolitana y un gran bosque en el oriente de la capital, de Tláhuac a Gustavo A. Madero y de Chalco a Ecatepec.
En materia fiscal, Brugada propuso cooperación para que una empresa, un vehículo o una operación no puedan trasladar artificialmente su domicilio de una entidad a otra: «No proponemos nuevos impuestos, proponemos que los existentes se paguen correctamente». Ese compromiso se refiere a la evasión entre entidades, no al predial de la vivienda, que ella no mencionó.
También pidió «construir instituciones metropolitanas que trasciendan a nuestros propios gobiernos» y se declaró lista para la consulta pública e indígena del programa, al que llamó «instrumento histórico de planeación». Ese lenguaje institucional contrasta con un silencio: su discurso no menciona los polígonos prioritarios, la subasta ni el gravamen.
Los acuerdos de esa sesión incluyeron aprobar «por unanimidad en lo general» el proyecto para consulta pública y instruir al Secretariado Técnico Conjunto para hacerle ajustes antes de su aprobación. Es decir, el texto que hoy se discute no es definitivo.
Desde el criterio de interés público que guía a Matria, el discurso apunta en una dirección necesaria: planear la cuenca, el transporte y el aire como sistemas, con gestión pública. Pero no sustituye la respuesta a las preguntas concretas sobre suelo, catastro y propiedad social. Pero la presión simultánea de la gentrificación y la industrialización en el valle de México complica las políticas públicas de izquierda en la región.
El norte industrial: AIFA, Hidalgo y el capital que llegó primero
Un análisis de Spot2, empresa de bienes raíces industriales, firmado el 17 de septiembre por su jefa de investigación de mercado, Vianey Macías, describe la nueva zona desde el lado del capital. El informe identifica a Huehuetoca-Zumpango y a Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán como los corredores de mayor demanda de naves.
En Huehuetoca-Zumpango se absorbieron 600 mil metros cuadrados en 2024 y 200 mil en el primer semestre de 2026, mientras el corredor de Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán suma 7.8 millones de metros cuadrados de inventario con solo 4.2 % de disponibilidad.
Corredores industriales al norte de la CDMX: el crecimiento infinito / Imagen: creación de Gemini AI
La renta promedio de la zona pasó de 9.17 a 10.36 dólares por metro cuadrado entre el primer y el segundo trimestre de 2026, con una vacancia de 3.9 %, y las naves clase A de los corredores centrales superan los 14 dólares. Son cifras de una firma interesada en ese mercado, no de una fuente neutral.
Macías sostiene que la decisión de inversión migró de los metros cuadrados a los megavatios disponibles, un giro clave para manufactura avanzada y centros de datos, y atribuye el detonante al AIFA como polo logístico del Arco Norte.
Su tesis: el capital institucional ya trazaba estas fronteras antes que el Estado. Si el suelo, la energía y la logística los reordena primero el capital inmobiliario, la planeación pública llega a legalizar lo ya hecho, y la diferencia está en si el Estado llega con instrumentos para condicionar esa expansión o solo para registrarla.
El anteproyecto reconoce esa presión desde su diagnóstico: la relocalización de cadenas globales abre oportunidades en el Estado de México e Hidalgo, pero exige evitar la expansión industrial sobre suelos agrícolas y áreas de recarga hídrica. Sin criterios de aptitud territorial, advierte, la dinámica podría reproducir especulación, presión sobre la infraestructura y degradación ambiental.
Para ello propone un Programa Metropolitano para Corredores Logísticos e Industriales que abarca Zumpango, Huehuetoca, las zonas colindantes al AIFA y, en Hidalgo, Tizayuca, Villa de Tezontepec, Tula de Allende y Tepeji del Río, junto con los Polos de Desarrollo Económico para el Bienestar.
El mismo diagnóstico revela el costo social de esa geografía: Zumpango, Tecámac y Huehuetoca concentran el 77.2 % de la vivienda abandonada de la zona, porque muchas familias dejan sus casas ante los costos de transporte y la falta de servicios.
La lección para el ordenamiento interestatal es doble. Con la incorporación de Hidalgo, la logística y la energía dejan de ser asunto de un solo estado, y existe ahora un consejo donde discutir dónde se instalan las naves, cuánta agua consumen y quién paga los caminos.
Suelo ocioso, subasta y plusvalía: los instrumentos que sí existen
Entre los instrumentos de suelo, el anteproyecto propone un gravamen al desperdicio urbano para predios baldíos o subutilizados en áreas consolidadas, con una tasa sugerida de al menos 1 %. El texto lo presenta como una contribución distinta del predial y aclara que su aplicación exigiría reformas fiscales en cada entidad.
Los criterios son amplios en un punto delicado: además de los lotes sin construir, alcanzarían a predios con un coeficiente de utilización inferior a 0.25, en ruina o con edificaciones que valgan menos de la mitad del terreno. La definición de «subutilizado» será, por tanto, el verdadero campo de disputa.
La segunda figura son los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios, declaratorias que catalogan inmuebles baldíos o subutilizados y les fijan plazos de entre dos y cuatro años para construir. Si el dueño no edifica, dice el documento, «procederá la enajenación forzosa del inmueble mediante subasta pública», con compensación económica.
Dar clic en la imagen para acceder a la consulta pública del programa de ordenación de la ZMVM
El anteproyecto identifica 19 alcaldías y municipios que deberían incorporar esos polígonos en sus planes, entre ellos Iztapalapa, Benito Juárez, Ecatepec y Nezahualcóyotl. Y confiesa su lógica: el instrumento se considera exitoso si logra que se edifique, no si ejecuta muchas ventas forzosas.
«Representa una opción no expropiatoria, con menores consecuencias políticas y cargas para la administración pública», dice el propio anteproyecto sobre la subasta de predios.
La frase confirma lo que sostienen las aclaraciones oficiales, que no hay expropiación, y a la vez explica por qué el bulo prende: una venta forzosa con indemnización sigue siendo perder el predio contra la voluntad del dueño.
Un tercer bloque va en sentido contrario al de la especulación: la gestión de la valorización del suelo, que cobra a quien construya por encima del potencial básico o cambie el uso, y las Zonas Especiales de Interés Social, con precios máximos de venta.
El texto propone incluso que la zonificación deje de ser «una dádiva» para convertirse en «un activo/recurso» para impulsar el acceso a la vivienda, la densificación y la ampliación de usos mixto, permitiendo “a la sociedad en su conjunto recuperar parte de la valorización del suelo que se deriva de la asignación de usos de suelo y potenciales de edificación”.
En resumen, “incremento de edificabilidad” donde se permita densificar y expansión en “espacios vacíos comprendidos entre urbanizaciones periféricas y distantes”
A ello se suma una agencia pública de suelo que adquiera reservas, evite la especulación y produzca vivienda asequible junto con los sectores social y privado, con presupuesto de las entidades y un eventual aporte federal. No es un detalle menor para la soberanía territorial: pone suelo urbano bajo gestión
Vivienda: lo que la CDMX ya aplica y lo que el programa metropolitano le agregaría
La crisis de vivienda de la capital se mide primero en rentas y desalojos: en la alcaldía Cuauhtémoc, con la Condesa y la Roma, los departamentos de dos recámaras costaban 48 % más a mediados de 2025 que cinco años antes, según Bloomberg Businessweek en El Financiero. Además, cerca de 46 % de los inquilinos carece de contrato formal, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 que cita ese reportaje.
El diagnóstico con el que Brugada presentó su reforma de rentas habla de dos millones de personas que alquilan y de aumentos de hasta 30 % en algunas zonas entre 2019 y 2023, según El Financiero e Infobae. Las desarrolladoras, que son parte interesada, cifran el déficit en 700 mil viviendas, según el mismo diario.
Frente a eso, la capital ya aplica medidas concretas. El Acuerdo de Facilidades, publicado en la Gaceta Oficial el 30 de julio de 2025, redujo de más de cuatro años a cuatro meses, en promedio, los trámites para construir vivienda social, pública y asequible, según Proceso.
El Instituto de Vivienda proyecta entregar 10 mil hogares en 2026, con precios de 700 mil a 900 mil pesos, financiamiento público sin intereses y mensualidades de hasta 20 % del ingreso familiar, según Yahoo Noticias. El presupuesto de vivienda se duplicó de 4 mil 500 a 9 mil millones de pesos anuales, y el gobierno anunció el 3 de septiembre que reducirá hasta 50 % los trámites para adquirirla, según La Jornada.
El convenio con la Sedatu, firmado el 12 de febrero de 2025, prevé 27 mil viviendas nuevas dentro de unas 30 mil acciones, y la meta del sexenio es de 200 mil acciones de vivienda asequible hasta 2030, según Sin Embargo. En el Centro, Brugada anunció 3 mil viviendas de interés social al año, con precios de 464 mil a 700 mil pesos, según Proceso.
En renta, el programa de Vivienda Pública arrancó el 11 de julio de 2025 con más de 600 millones de pesos, mil espacios iniciales y una meta de 20 mil viviendas en el sexenio para hogares con ingresos de hasta tres salarios mínimos y rentas que no pasen de 30 % del ingreso, según Sin Embargo. La renta privada va por otro carril: el artículo 2448 D del Código Civil, reformado en la Gaceta Oficial del 28 de agosto de 2024, limita el aumento anual a la inflación, y la Suprema Corte validó esa regla el 25 de febrero de 2026, según Infobae.
La reforma constitucional enviada en abril busca elevar esa protección, reconocer el arraigo vecinal y ampliar la reserva territorial, según Expansión. El abogado José Lafontaine Hamui señala en El Heraldo de México que al 31 de agosto la ley secundaria seguía sin presentarse y que el texto mezcla a Banxico y al INEGI como referencia de la inflación.
¿Qué sumaría el ordenamiento metropolitano a esas políticas?
La diferencia es de escala y de palanca. Las políticas capitalinas operan dentro de las 16 alcaldías y sobre todo en la demanda y la producción, con tope a rentas, subsidios y trámites, mientras el POZMVM apunta al suelo que las sostiene y a una metrópoli donde, como hipótesis razonable, la presión de la capital se traslada a los municipios vecinos.
La herramienta más directa son las Zonas Especiales de Interés Social, que el anteproyecto clasifica en cinco tipos (regularización, vacíos, refuncionalización, crecimiento y desarrollo cercano al transporte) y propone para alcaldías como Tláhuac, Iztapalapa, Iztacalco, Coyoacán, Benito Juárez, Cuauhtémoc, Azcapotzalco y Gustavo A. Madero. Su efecto buscado es bajar la expectativa especulativa mediante parámetros urbanísticos y precios máximos de venta en zonas con servicios.
La captura de plusvalía cierra el circuito: quien edifique por encima del potencial básico gratuito o cambie el uso pagará una retribución en suelo, obra pública o dinero, con porcentajes más altos para los usos rentables y más bajos para la vivienda social. Es decir, el mismo proyecto que encarece el metro cuadrado comercial podría financiar vivienda asequible.
El programa añade la producción social asistida y los modelos cooperativos, como la vivienda intergeneracional y el cohousing, además de una línea de acción para censar la vivienda abandonada. Zumpango, Tecámac y Huehuetoca concentran 77.2 % de la vivienda abandonada de la zona, señal de que construir lejos no resuelve el acceso.
Densificar tampoco equivale a desregular: el anteproyecto promueve el desarrollo cercano al transporte y el aprovechamiento del suelo intraurbano, pero lo condiciona a la capacidad del subsuelo, la gestión de riesgos y la disponibilidad de agua. La zonificación flotante, que flexibilizaría parámetros, exigiría evaluación técnica, consulta y dictámenes, y excluye los polígonos con declaratoria de conservación ambiental o patrimonial.
Sobre el papel, el impacto más relevante sería dar una fuente de suelo estable a las metas de vivienda: la agencia pública y el Fondo Metropolitano de Suelo podrían abastecer de reservas, mediante derechos de superficie, usufructo o compra, a programas que hoy dependen de los predios que el propio gobierno entrega o adquiere.
La escala, en cambio, sigue siendo la gran pregunta. El Instituto de Vivienda proyecta 10 mil hogares en 2026 frente a un déficit que las desarrolladoras cifran en 700 mil viviendas, es decir, cerca de 1.4 % del faltante por año (a fines de julio se habían entregado 2 mil, según Crónica), con la salvedad de que son fuentes distintas y de que el texto que revisé del POZMVM no fija una meta cuantificada de vivienda.
Los riesgos son cuatro. Que los instrumentos se queden en indicativos, porque las ZEIS, la retribución y el gravamen solo obligan si las leyes locales los incorporan, y que la densificación y la plusvalía encarezcan el suelo donde viven los inquilinos, como advierten Claudia Calvin y Capital CDMX.
El tercero es que un tope a rentas sin contratos formales, en una ciudad donde casi la mitad de los inquilinos no los tiene, no llegue a quienes más lo necesitan. El cuarto lo plantea Lafontaine: que controlar rentas desincentive la inversión y reduzca la oferta, un argumento que exige respuesta con datos y que la vivienda pública en renta a escala permitiría contestar.
Desde el criterio de interés público que guía a Matria, la combinación es coherente: rentas protegidas hoy, suelo público mañana y plusvalía capturada para financiar ambos. Falta que el suelo llegue antes que la especulación, con ZEIS obligatorias, una ley metropolitana que proteja a los inquilinos más allá de los límites de la capital y metas públicas de vivienda medibles.
El bulo, el silencio y la letra chica del POZMVM
Aun así, toda política que no deje toda la potestad al libro mercado se enfrenta a la furia de los propietarios y los especuladores. Y eso sucede con el programa de ordenación de la ZMVM.
El anteproyecto no expropia predios ni contiene declaratoria alguna de utilidad pública, y su texto subraya que no modifica directamente los usos del suelo, no cambia leyes vigentes y no asigna recursos por sí mismo. Las expropiaciones sí existen en la capital, pero siguen otro camino jurídico, con declaratoria de utilidad pública.
La Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana capitalina sostiene que el programa no afectará el derecho de propiedad, según Los Reporteros. La afirmación vale para el programa en sí, que no tiene efectos jurídicos directos; es más discutible como descripción de lo que propone.
Existe, sí, la letra chica. El anteproyecto plantea, para el predial, una primera fase de cobro más eficaz mediante convenios administrativos y una fase posterior de actualización catastral para que los valores registrados se asimilen a los del mercado inmobiliario, además de un posible ajuste de bases, cuotas y tarifas.
Pero la Secretaría de Planeación respondió, según Capital CDMX, que la propuesta no fija tarifas, cuotas ni montos y que las decisiones fiscales y catastrales corresponden al Gobierno y al Congreso capitalinos.
Siendo cierto que el POZMVM no fija tarifas, hay que decir que sí proponer que se ajusten las bases y las cuotas. Decir «no fija tarifas» y decir «no cambia el predial» son afirmaciones distintas.
Hay una segunda ambigüedad, más de fondo. El glosario del anteproyecto define al programa como un instrumento que «no es normativo ni vinculante», mientras el apartado de instrumentación afirma que su sanción legal lo convertirá en «una herramienta vinculante, de aplicación obligatoria para todas las autoridades».
Ambas cosas pueden ser ciertas en momentos distintos: el documento se aprueba como directriz y se vuelve exigible conforme a las leyes que el propio programa propone reformar o crear. Esa transición es la que las aclaraciones oficiales deberían explicar en lugar de sortear.
La diferencia entre indicativo y vinculante no es un tecnicismo. En el caso CALICA, según Matria, una sola palabra, «incompatible», en un ordenamiento ecológico local de 2009 le ahorró al Estado mexicano cerca de 1,500 millones de dólares en un arbitraje internacional.
Quién gana con el ruido: razones y efectos de la desinformación
No hay evidencia pública de una campaña coordinada, y este reportaje no la afirma. Lo que sí se documenta es un entorno informativo en el que columnas de opinión y aclaraciones oficiales se pisan entre sí desde el 17 de septiembre.
El primer motor es la estructura del propio documento. Un texto con términos técnicos como valorización, polígonos o catastro se resume fácil en una frase de miedo y difícil en una de precisión.
El segundo motor es político, y conviene no confundirlo con la mentira. El coordinador del PAN en el Congreso capitalino reclama, según La Crónica de Hoy, que la consulta no se reduzca a un enlace de internet, porque sin información suficiente no hay consulta real.
Una crítica de procedimiento hecha desde la oposición puede ser correcta aunque sus autores tengan intereses propios. El bulo de la expropiación, en cambio, no tiene respaldo en el texto.
El tercer motor es económico, y aquí se trata de una hipótesis, no de una prueba. El propio diagnóstico atribuye parte de los baldíos centrales a «terrenos ociosos asociados a procesos de especulación inmobiliaria», de modo que quien retiene suelo bien ubicado es quien más tendría que perder con un gravamen o una subasta.
Alarmismo en vez de debate: así funcionan los medios de comunicación chilangos
Un pequeño propietario que teme perder su lote y un tenedor especulativo que teme un gravamen pueden repetir la misma frase de alarma, que van a quitar el terreno, con propósitos opuestos. Esa confusión es el efecto más dañino, porque desarma la defensa legítima de quien de verdad puede resultar afectado.
Otros efectos ya se ven en el calendario. La consulta corre del 24 de septiembre al 22 de noviembre, con un total de 43 eventos según el gobierno mexiquense, y el ruido consume el tiempo de participación que debería dedicarse a discutir el contenido.
Las hipótesis del terror, una por una
José Alberto Sánchez Nava ordena su advertencia en Índice Político en cuatro instrumentos de riesgo y una «legalidad en cascada». Conviene contrastarlos uno a uno con lo que el anteproyecto dice y con lo que no dice.
Primera hipótesis: que el gravamen castigaría igual a un especulador que a una familia con casa y jardín, como su ejemplo de una propietaria de Coyoacán. El anteproyecto no lo prevé, pero tampoco lo excluye: dice que las excepciones y los mecanismos de gradualidad deberán definirse en la ley y que cada municipio decidirá si lo aplica, previo estudio de factibilidad.
Ahí su reclamo es fundado, pero no es una profecía: exigir una definición objetiva de «subutilizado» y una exención para la vivienda habitada es justo la condición que el texto deja abierta. Un riesgo sujeto a una ley por escribir no es una sentencia.
Segunda hipótesis: que la venta forzosa equivale a una expropiación sin garantías, con una subasta que cierre por debajo del mercado, como en su ejemplo de tres hermanos herederos. El texto contradice la versión más alarmista, porque exige una declaratoria inscrita en el registro público, avalúos, reglas de transparencia y compensación al propietario, y la venta solo procede si vence el plazo sin construir.
Lo que el texto no resuelve es el caso del heredero sin acuerdo ni cómo se evitará una puja a la baja; esos detalles dependerán de las leyes de cada congreso local. La figura tampoco es una rareza mexicana: la Secretaría del Hábitat de Bogotá publica las condiciones para participar en subastas de predios declarados de desarrollo prioritario.
Tercera hipótesis: que actualizar el catastro eleva el impuesto aunque no se toque la tasa. Aritméticamente es cierto y negarlo sería mentir, pero el programa deja las tarifas, los topes y las exenciones en manos de los congresos locales.
Cuarta hipótesis: que el Estado reduzca el potencial de un predio y luego compense sobre el valor así deprimido. No encontré nada equivalente en el texto, cuyos instrumentos de valorización operan al revés: un potencial básico gratuito y un cobro solo por edificar más allá de él.
Quinta, la estructural: una legalidad en cascada, en la que la Constitución capitalina de 2024 fija un principio abierto, el programa define herramientas y las leyes locales las convierten en cargas. La secuencia es plausible, pero es también la ruta ordinaria de cualquier política pública, y aquí cada eslabón pasa por un congreso local, una consulta y reformas legales en las cuatro entidades.
El propio Sánchez Nava concede, según su texto, que ninguno de los instrumentos consuma por sí solo una privación y que la ventana de defensa es la consulta. Su texto es una guía de vigilancia más que una profecía.
El balance es este: dos hipótesis describen riesgos reales que el texto deja abiertos, la definición de «subutilizado» y el catastro; una depende de leyes por escribir, la subasta; una no tiene correlato en el anteproyecto, la compensación sobre valor deprimido; y la quinta es una advertencia procedimental legítima. Ninguna es una consecuencia automática de aprobar el programa.
Lo que sí merece debate: catastro, densificación, propiedad social y consulta
La organización Suma Urbana, que preside Josefina MacGregor, advirtió el 17 de septiembre, según MVS Noticias, que el predial será el instrumento para modificar el Valle, porque una actualización catastral sumada a mayor potencial constructivo elevaría el valor del suelo. Entonces dijo, según Buzos, que la Sedatu no había dado a conocer los mecanismos para presentar observaciones.
Desde el 24 de septiembre existen un cuestionario en línea y un correo para participar, de acuerdo con La Silla Rota. La duda, sin embargo, sobrevive: ¿quién responde a cada observación?
La preocupación tiene lógica económica: si el catastro se equipara al mercado, la carga fiscal puede subir sin que el propietario haya ganado un peso más. Claudia Calvin lo plantea desde la longevidad en Grupo Animal: patrimonio acumulado no es capacidad de pago, sobre todo para personas mayores, y una política de eficiencia puede acabar acelerando su desplazamiento.
Otras voces anuncian gentrificación: Capital CDMX publicó, en una columna de opinión, que la nueva zonificación revalorizaría el suelo en más de la mitad de la ciudad. Es un pronóstico de opinión, y el anteproyecto no lo cuantifica en las secciones revisadas para este reportaje.
Queda además el flanco de la propiedad social. El anteproyecto reconoce la propiedad social en la provisión y gestión del territorio y prevé su incorporación regulada al desarrollo urbano, mientras la Sedatu consulta a más de 150 pueblos y barrios originarios, según Centro Urbano.
Pero también propone un Fondo Metropolitano de Suelo para adquirir suelo ejidal y privado en corredores urbano-ejidales de transición mediante derechos de superficie, usufructo o compra directa, con «compensación justa a los propietarios o núcleos agrarios involucrados». Su declarado fin es evitar la especulación, y su riesgo es que el suelo social termine como reserva para proyectos que las comunidades no decidieron.
El riesgo no es abstracto: en Ixil, Yucatán, el ejidatario Cecilio Cisneros fue vinculado a proceso por despojo en mayo de 2026, y lo acusan los mismos empresarios que, según la investigación de Matria, llevan doce años intentando apropiarse del ejido para hacer fraccionamientos.
Desde el frente hídrico llega una crítica técnica, no ideológica. La Asociación Mexicana de Urbanistas, en una columna de El Universal firmada por Carlos Corral Serrano el 9 de septiembre, reconoce que el POZMVM acierta al incluir la Metrópoli Esponja, pero le reprocha no traducir metas en resultados.
El propio programa fija una línea base de presión hídrica de 128.6 % y propone reducirla hacia 2050, sin decir cuánto aportará cada acción: reducción de fugas, reúso, captación pluvial o infiltración. Una planta rehabilitada o un pozo de absorción son acciones, insiste el autor, y el resultado debe medirse en volumen de agua recuperado.
La segunda objeción es financiera: según la columna, el proyecto Xochimilco-Tláhuac-Chalco prevé 40 mil millones de pesos con fuentes como recursos federales, fideicomisos, BID y Banco Mundial, mientras el Alto Lerma queda «por definir por la institución responsable». Identificar fuentes potenciales no es tener una estructura financiera, y faltan porcentajes federales, estatales y municipales, además de los costos de operación por décadas.
La tercera es institucional: el agua funciona como sistema metropolitano, pero la Conagua conserva las aguas nacionales, cauces y vasos mientras estados, municipios y alcaldías administran el servicio. Cada proyecto debería precisar quién planea, autoriza, paga, ejecuta y mantiene, para evitar que la responsabilidad se diluya; sin eso, advierte la columna, el programa corre el riesgo de quedar en el cajón.
Esta crítica coincide con el límite que ya señalaban los balances de gobernanza y con lo que este texto sostiene: un programa sin presupuesto ni autoridad ejecutora reconoce el problema pero no lo resuelve. Es una crítica para fortalecer el instrumento, no para desecharlo, y conviene retomarla en la consulta.
La pregunta para las comunidades y los comités de ordenamiento, como los que agrupa la Onodet, es si esas figuras protegerán a ejidatarios y comuneros o los volverán proveedores de suelo. La respuesta no está en el programa, cuyos criterios son indicativos, sino en las leyes que congresos y municipios escriban después.
Ordenar entre estados: ganancias posibles y riesgos reales
Una primera regulación de suelo con visión metropolitana tiene ventajas difíciles de negar. Ningún municipio puede por sí solo recargar acuíferos, ordenar el transporte ni frenar la expansión periférica de una mancha urbana que ya ocupa cerca de 29 % del territorio de estudio.
También puede corregir asimetrías. El propio texto advierte que aplicar los polígonos de forma diferenciada entre áreas parecidas generaría condiciones inequitativas, y por eso propone criterios homogéneos en las cuatro entidades.
Con la ampliación a Hidalgo y Morelos, el ordenamiento interestatal gana además una escala más honesta con la cuenca, pero también más legislaturas que armonizar: el anteproyecto plantea reformar la legislación urbanística de la capital, el Estado de México, Hidalgo y Morelos. El riesgo es que cada congreso adopte una versión distinta y el capital se desplace hacia la más laxa.
El anteproyecto reconoce ese vacío y propone expedir una Ley de la Zona Metropolitana del Valle de México con mecanismos obligatorios de coordinación, financiamiento y planeación vinculante. Propone también un Fideicomiso Metropolitano al que los gobiernos «podrían acordar» destinar una proporción del predial recaudado.
Los riesgos son igual de concretos. El texto presenta como ventaja de la primera fase de recaudación predial que no requiere cambios legales, mientras que los polígonos, el gravamen y la valorización sí los exigen.
Si lo rápido es cobrar y lo lento es regular, el balance puede inclinarse contra los propietarios pequeños. A ello se añade la crítica de legisladores panistas, que cuestionan a la capital por ordenar la metrópoli antes de terminar de ordenar su propia casa.
El precedente importa más allá del Valle de México, porque cualquier zona metropolitana interestatal, como la de Puebla-Tlaxcala, enfrentará el mismo dilema entre coordinar y subordinar lo local. Lo que se decida aquí sobre suelo ocioso y plusvalía será una vara de medir.
Por eso la exigencia razonable no es rechazar el POZMVM ni aplaudirlo, sino condicionarlo: definiciones objetivas de «subutilizado», exenciones para la vivienda habitada y el patrimonio de personas mayores, salvaguardas para la propiedad social, candados a la expansión industrial sobre zonas de recarga y publicación de cómo se responde a cada observación.
Desde una perspectiva soberanista y popular, el POZMVM tiene un núcleo defendible: poner freno a la especulación, recuperar plusvalías y construir capacidad pública sobre el suelo, algo que el mercado nunca hará por iniciativa propia. Justamente por eso merece defensa frente al bulo y exigencia frente a la letra chica.
La consulta cierra el 22 de noviembre. Quien viva en las 84 demarcaciones puede escribir a participacion.dgomr@sedatu.gob.mx o llenar el cuestionario en línea antes de esa fecha.
